Спрос на квартиры в подмосковных городах увеличивается с каждым годом, особенно заметен этот процесс на рынке новостроек. Численность населения Химок, Мытищ, Красногорска, Балашихи, Люберец, ближе всего расположенных к административным границам столицы, прирастает за счет не только местных жителей, но и москвичей. Обосновавшись на новом месте, владельцы подмосковной недвижимости приступают к поискам второго дома — уже на лоне природы. Эта тенденция по мере освоения области столичными новоселами становится все более заметной.
«Подмосковная квартира становится первым собственным жильем для большинства покупателей. Многие из них и хотели бы обосноваться в мегаполисе, где учатся или работают, но не имеют достаточных финансовых средств на приобретение недвижимости даже в спальных районах столицы», — считает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». Что касается покупки дачи или загородного дома, то это безусловно важнейший вопрос для многих городских новоселов.
По мнению Петра Кирилловского, директора по маркетингу поселка Величъ, для человека, вынужденного каждый день ездить в Москву, оптимальное расстояние до места проживания за городом составляет не более 40 км. А преодолевать свыше 90 км даже в летний период дачники решаются только по выходным дням или во время отпуска.
Если обеспеченные горожане, причем как москвичи, так и жители области (приблизительное соотношение 15 к 1), покупают элитные коттеджи либо в окрестностях Москвы, либо в ближнем Подмосковье (до 30 км), то представители так называемого бизнес-сообщества и высокооплачиваемого топ-менеджмента предпочитают поселки средней удаленности. Средний класс, а также настоящие ценители природы и уединения интересуются дальними дачами (свыше 80 км).
«Года три назад был успешно преодолен 50-километровый барьер, — говорит Виктор Сюков, — а нынче как у москвичей, так и у жителей крупных подмосковных городов спросом пользуется самая отдаленная, зато наиболее доступная в финансовом отношении недвижимость. Достаточно перечислить такие поселки, как Аистово, Маяк, Сосновые берега, расположенные за Можайском, в которых охотно приобретают дома и москвичи, и жители этого города. На расстоянии в 70–100 км от Москвы и вблизи крупных районных центров у девелоперов пока остается возможность приобретать большие участки сельхозугодий (от 70 га и выше). Поэтому в ближайшие годы следует ожидать наиболее интенсивного коттеджного строительства именно в этой зоне».
Надо добавить, что предельная граница удаленности дачи, которую устанавливает потенциальный покупатель, зависит в немалой степени от загруженности автомагистрали. (Например, достаточно активно раскупают дальнюю недвижимость на относительно свободных от пробок Новорижском, Симферопольском, Киевском, Новокаширском шоссе.)
Жители подмосковных городов, выбирая свое направление, как правило, отдают предпочтение районам, расположенным вблизи главной дороги, по которой они смогут быстро добраться домой. При этом расстояние от городской квартиры до дачи не должно превышать 30 км (50–70 км от Москвы). Если говорить о финансовой стороне вопроса, то наибольшим спросом пользуются дома в ценовой категории от 1 до 10 млн руб.
«Если житель Серпухова приобретает дачу, которая находится в 25 км от города, например в Заокском районе Тульской области (100–120 км от Москвы), естественно, для него она станет ближней, а для жителя Москвы — дальней, — делится своими наблюдениями Александр Каган, руководитель управления бизнес-планирования инвестиционной компании «Велес Капитал». — Расчет, надо сказать, довольно относительный. Ведь в список дальних для москвичей войдут районы, расположенные на расстоянии как минимум 50 км от столицы — Дмитровский, Волоколамский, Можайский, Чеховский, Серпуховской, Каширский, Коломенский… В то же время жители перечисленных районов дачей считают дом в пригороде, как правило, удаленный не более 10–20 км от городской черты. Впрочем, они за редким исключением не приобретают коттеджи в организованных поселках, а потому не могут являться целевой аудиторией для риелторов».
В настоящее время идет интенсивное строительство в городах восточного и северо-восточного направлений: Мытищах, Королеве, Балашихе, Железнодорожном, Щелкове и др. Покупателей «провинциальной» недвижимости привлекает близость к столице, где многие служат, и более низкая по сравнениию с Москвой стоимость квадратного метра. Но в этих районах Подмосковья быстрыми темпами возводят не только многоквартирные дома. Как отметила Мария Литинецкая, управляющий директор компании Blackwood, в этих местах достаточно активно развивается и рынок загородной недвижимости. Хотя говорить о том, что восточное направление вскоре станет конкурентоспособным, еще рано. Вблизи Горьковского, Щелковского, Ярославского шоссе, если не считать бывших дачных кооперативов, предлагают дома всего в нескольких коттеджных поселках. Значительную часть организованного загородного жилья позиционируют в экономклассе, причем половину домовладений распродают уже на ранней стадии строительства (треть из них приобретают жители Подмосковья). Все это свидетельствует о стабильном и устойчивом спросе.
Согласно оценкам экспертов на одного областного покупателя загородного дома, как уже упоминалось, приходится 15 москвичей. А по подсчетам Савелия Орбанта, генерального директора компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», мигрировавших из Москвы пока около 5%. Мария Литинецкая объясняет такое положение дел тем, что в большинстве случаев в область переезжают люди отнюдь не богатые. И поскольку их бюджет ограничен, одним из стимулов для принятия положительного решения о приобретении собственности является возможность получения ипотечного кредита. Практика показывает, что в поселках, где коттедж можно оформить на вышеуказанных условиях, жителей Подмосковья гораздо больше. Например, довольно быстро были распроданы дома в Березовке, Тарасовке, Родных просторах, Светлогорье и др.
К сожалению, далеко не все банки пока готовы осваивать загородный рынок недвижимости, а потому многие бывшие москвичи, поменявшие столицу на подмосковный город, предпочитают строить самостоятельно либо приобретать недорогие дома в бывших дачных кооперативах.
