Рынок загородной недвижимости традиционно подвержен сезонности. Покупатели начинают активно интересоваться домами за чертой города в начале весны, «мертвый сезон» приходится на конец зимы. Но 2008 год преподнес нам сюрприз: всплеск интереса к загородной недвижимости пришелся на февраль. «Собственник» разобрался, что тому причиной.
Времена года
Участники рынка любят объяснять сезонность традициями, а еще и ментальностью нашего среднего класса. «Рынок загородной недвижимости в Московской области традиционно считается сезонным: весной и летом интерес потенциальных покупателей к коттеджам активизируется, а осенью и зимой, напротив, падает, – говорит Геннадий Теряев, директор по развитию компании Rodex Group. – Фактор сезонности по-разному влияет на загородную недвижимость различных классов: так, спрос на поселки бизнес-класса наиболее активен в марте-апреле, летом более популярны поселки эконом-класса, находящиеся на достаточном удалении от Москвы. Данная особенность обусловлена сложившимися предпочтениями среднего класса проводить летнее время на природе».
Уже много лет подряд самым активным временем года на рынке загородной недвижимости является весна, с марта до начала июня. Планируя продажи, риэлторы и девелоперы умножают обычные продажи на 2: покупатели в преддверии лета скупают все. А вот летом обычно наступает затишье, связанное с сезоном отпусков. Осенью следует небольшой подъем: как правило, за лето успевают вырасти уже готовые к употреблению дома в новых коттеджных поселках. Самое «глухое» время года для рынка загородной недвижимости – зима, когда продажи стремятся к нулю, а загородные риелторы смело уходят в отпуска. Это связано как с обилием праздников и каникул, так и со спадом активности застройщиков – зимой строительные работы ведутся куда медленнее, чем в теплое время года.
Мало того, активность покупателей разнится в зависимости от класса недвижимости. Так, Наталья Смирнова, директор отделения «Центр загородной недвижимости» компании «БЕСТ-Недвижимость», уверяет, что в элит- и бизнес-классах сезонность просто отсутствует. Для эконом-класса есть два варианта: на дома для постоянного проживания сезонности нет, но дачи или небольшие земельные участки наиболее активно покупаются тогда, когда сходит снег. «Мертвый сезон» – январь и февраль, но зависит это не от календаря, а от погоды, конкретно – от выпадения снега. Дело еще в том, что в это время весьма трудно проехать на просмотр данной недвижимости.
Удивительное рядом
Зима 2008 года удивила не только нестандартной погодой, но и необычным поведением рынка загородной недвижимости, который «проснулся» в феврале вместо марта. «Три-четыре года назад активность на рынке загородной недвижимости значительно возрастала в марте, теперь покупатели возвращаются на рынок на месяц раньше, в феврале», – подтверждает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба».
С чем связан такой всплеск интереса покупателей раньше привычного срока? Новые тенденции рынка? Или рынок загородной недвижимости, такой активный в последние годы, начал перенимать традиции городского «собрата», и сезоны медленно канут в Лету? «В январе-феврале прослеживается некая тенденция увеличения продаж отдельных коттеджных поселков, но если рассматривать ситуацию по рынку в целом, то спрос на домовладения соответствует сезонности, и увеличение его активности следует ожидать весной. Тенденция увеличения продаж отдельных коттеджных поселков скорее обусловлена их успешностью, нежели смещением спроса на конец зимы», – так объясняет ситуацию на рынке Геннадий Теряев.
Иван Шульков считает, что смещение активности на рынке может быть связано как с более теплыми зимами и ранней весной, так и с более активным инвестированием денежных средств, полученных управленцами в качестве бонусов за предыдущий год.
«Всплеск интереса к загородной недвижимости зимой этого года связан с несколькими моментами. Во-первых, стала ясна политическая ситуация в стране (у власти приемник Путина, значит кардинальных изменений в политической жизни страны не будет, можно инвестировать и в недвижимость), – объясняет сложившуюся ситуацию Наталья Смирнова, – во-вторых, это всплеск отложенного спроса, который практически не реализовывался во вторую половину прошлого года; в-третьих, следует отметить большой приток на рынок в 2007 году объектов постоянного проживания (дома в коттеджных поселках), осмотр которых возможен и зимой. И конечно, большое влияние оказал резкий рост цен на московскую недвижимость».
Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «Миэль – Загородная недвижимость», скептически относится к самой постановке вопроса о смещении сезонности: «Никакого смещения сезонных факторов на рынке загородной аренды не произошло. По-прежнему активизация покупок уровня бизнес-класса приходится на апрель-май. В эконом-классе наибольшее количество сделок происходит в летние месяцы. Наибольшая активность в отношении элитных объектов на воде фиксируется с мая по октябрь». А повышение активности на рынке загородной недвижимости в конце 2007 – начале 2008 года, по мнению Яхонтова, связано с увеличением числа инвестиционных покупок. Обвал фондового рынка, резкое падение курса доллара и слухи о рублевой деноминации переключили внимание инвесторов на рынок недвижимости вообще и загородной в том числе.
Исключение или правило?
Так что же, смещение сезонности так и останется феноменом этого года? Участники рынка дали нам несколько разных точек зрения по этому вопросу. «Выраженная сезонность, безусловно, сохранится, однако действительно наблюдается процесс смещения точек максимальной покупательской активности», – уверяет Иван Шульков. Солидарен с Шульковым и Геннадий Теряев: «На рынке загородной недвижимости актуальность сезонности сохранится. Скорее всего, будет более четкое проявление спроса по сегментам загородной недвижимости, преобладание спроса на эконом- и бизнес-класс весной и в летнее время. Говорить о тенденции смещения спроса в 2008 пока рано. Ситуацию с сезонностью можно будет оценить в апреле, когда тенденции будут более очевидны».
Наталья Смирнова и вовсе ставит под сомнение значимость сезонов на рынке загородной недвижимости: «Уже сейчас сезонность наблюдается и оказывает влияние только при продаже объектов, которые невозможно увидеть под снегом (например, это земельные участки), или объектов, не приспособленных к круглогодичному проживанию. На другие объекты рынка загородной недвижимости сезонность не оказывает решающего влияния».
Что же будет с сезонностью дальше? За ее сохранение – тот факт, что большая часть спроса на загородном рынке все еще приходится на дачи, сохраняющие все признаки сезонного товара. За исчезновение этой традиции – тенденция миграции среднего класса за пределы городов в собственные коттеджи и особняки на ПМЖ. Нам же остается немного подождать апреля, который покажет, насколько существенны те изменения, которые принес 2008 год.