В феврале на московском рынке недвижимости получили еще большее развитие все тенденции, проявившиеся с началом 2008 года. Боязнь повышения темпов инфляции, появления кризиса на российском фондовом рынке и спада мировой экономики, страх перед новым дефолтом, деноминацией рубля и возможными переменами в стране после выборов — все это привело к заметной активизации покупателей.
Нынешние события еще раз показывают, что ситуация на российском рынке недвижимости в немалой степени зависит от умонастроения людей, их реакции на обстановку в стране. Например, кто-то в стремлении сохранить свои сбережения поспешил купить квартиру, пока есть возможность. Очевидно, что в таких условиях продавцы жилья — как застройщики и риелторы, так и частники на вторичном рынке — не замедлили переписать ценники на квартиры. После январского подорожания недвижимости в среднем почти на 4% было вполне очевидным, что февральские показатели окажутся не меньше. Действительно, согласно данным аналитиков irn.ru среднее значение индекса стоимости жилья в Москве за февраль составило 4,677 пункта. То есть в течение месяца он повысился на 4,2%. Если же брать не среднемесячные показатели, а более оперативные еженедельные, то в конце февраля индекс цен на квартиры достиг отметки в 4,850 пункта, что выше аналогичного значения, зафиксированного в конце января, на 5,8%.
Примечательно, что в отличие от второй половины 2007 года, когда рост цен на столичную недвижимость носил во многом формальный характер за счет заметного снижения курса доллара, в этом году повышение стоимости квартир уже никак не связано с изменением курсов валют. Рост рублевых цен на жилье в Москве за февраль 2008 года составил 5,3%, то есть они повышаются теми же темпами, что и долларовые цены. В итоге с начала 2008 года квартиры в столице подорожали в среднем на 8–10%, но стоимость некоторых из них повысилась на 15% и более.
Сравнение показателей роста цен на московскую недвижимость с учетом таких характеристик, как округ, район города, тип дома и число комнат в квартире, позволяет увидеть явное превышение средних значений в сегменте жилья экономкласса. Так, в большей степени подорожали пятиэтажки и другие схожие по характеристикам старые дома, причем как панельные и блочные, так и кирпичные, а также типовые панельные здания советского периода (в основном это девяти- и 12-этажки 70-х годов постройки). Самое существенное повышение цен отмечено в сегменте однокомнатных квартир.
Нынешняя волна подорожания жилья еще раз подтвердила правило, на которое не раз указывали специалисты аналитического центра irn.ru. В периоды стремительного повышения стоимости недвижимости наибольший рост цен приходится на самые дешевые квартиры, ведь их стоимость не является предельной, и они наиболее ликвидны при возникновении ажиотажного спроса. Так и теперь прирост цен в сегменте недорогого жилья (20% наиболее дешевых квартир) оказался почти в два раза выше, чем в сегменте дорогого (20% квартир по самой высокой цене). В результате, если еще в конце 2007 года стоимость однушки в Москве начиналась от 150–160 тыс. долл., а в период коррекции цен летом 2007 года встречались предложения и по 120–130 тыс. долл., то теперь этот минимальный порог стоимости отдельного столичного жилья повысился до 180–200 тыс. долл., то есть почти на 20%. Впрочем, давно не новость, что в такие периоды самые дешевые (на фоне остального московского жилья) однокомнатные квартиры в старых домах дорожают наиболее заметно.
Еще одна волна стремительного роста цен на квартиры в столице может привести к последующему кризису на городском рынке недвижимости. Однако в нынешних условиях есть основания полагать, что до нового двукратного подорожания жилья дело не дойдет, и февраль может оказаться последним месяцем ажиотажного повышения цен на московские квартиры.
Дело в том, что все психологические факторы, вызвавшие нынешний всплеск роста стоимости недвижимости в столице, носят кратковременный характер. После выборов президента России страхи, вызванные боязнью перемен в стране, уйдут. Ситуация на российском фондовом рынке постепенно нормализуется. В результате уже в марте-апреле нынешний ценовой ажиотаж на московском рынке недвижимости может начать снижаться. Разумеется, в силу высокой инертности рынка недвижимости в марте статистика еще будет показывать заметный прирост показателей, однако пик ажиотажа, вероятнее всего, уже останется позади.
Согласно прогнозу аналитического центра irn.ru, сделанному в конце 2007 года, скорее всего, столичные квартиры в 2008 году подорожают на 15–20%, причем во многом это будет обусловлено инфляцией. Принимая во внимание нынешнее развитие событий, становится очевидным, что рынок использует весь свой потенциал для роста уже в течение первых трех-четырех месяцев. Поэтому вполне логично ожидать окончательного спада нынешней волны повышения стоимости недвижимости в Москве к майским праздникам, после которых на рынке может начаться новая стагнация вплоть до конца 2008 года. В этот период также вполне естественно ожидать пересмотра цен на недвижимость, как это было в 2007 году. В среднем квартиры могут подорожать на 5–10 и даже 15–20%.
Анализ рынка недвижимости, проведенный разными экспертами, показал, что резкое снижение стоимости жилья в столице сейчас невозможно. По мнению специалистов irn.ru, во многом это так. Если цены на квартиры в Москве не выйдут на уровень 8–10 тыс. долл. за 1 кв. м, то все обойдется стагнацией и незначительным удешевлением жилья, как уже было ранее. А впоследствии инфляция и перенасыщенность страны деньгами все равно создадут новый восходящий тренд. Тем не менее следует понимать, что в отличие от прежних лет, когда исходные цены на московское жилье были символическими, сейчас потенциала для двукратного подорожания квартир в течение года уже нет. Специалисты аналитического центра выделили как минимум четыре причины, которые с каждым годом все сильнее будут задавать потолок стоимости московских квартир. Во-первых, все больше покупателей будут мигрировать из Москвы в Подмосковье: желающие приобрести жилье бизнес-класса — на рынок коттеджных поселков и таунхаусов, предпочитающие жилплощадь экономкласса — на рынок новостроек Подмосковья. Инвестиционный спрос будет перемещаться в более перспективный сегмент рынка — региональный и зарубежный. Более выгодную с экономической точки зрения альтернативу покупке квартиры составит аренда жилья. При нынешних ценах на московскую недвижимость и проблемах с «дешевыми» западными деньгами ипотечная поддержка платежеспособного спроса также может ослабнуть.
В результате баланс на московском рынке жилья должен рано или поздно установиться. С большой долей уверенности можно утверждать, что это произойдет к майским праздникам, когда рынок израсходует весь потенциал для роста цен в 2008 году и наступит период стагнации. Менее вероятен сценарий, согласно которому под давлением продавцов, стечением обстоятельств и иных факторов недвижимость в этом году еще подорожает, но тогда над рынком нависнет более серьезная угроза последующего кризиса и более существенного снижения цен впоследствии. Однако пока вероятность такого развития событий невелика.
