В США и странах Западной Европы доля приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита достигает 70–90% от общего числа сделок. В России этот показатель составляет 5–10%. Если рассматривать объем ипотечных кредитов по отношению к ВВП, то в нашей стране он не превышает 1–2%, а, например, в Норвегии равен 90%.
История развития ипотечного рынка в США насчитывает несколько десятилетий, тогда как в России законодательные основы для развития жилищного кредитования были созданы всего десять лет назад, после принятия Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке». Есть мнение, что именно неразвитость ипотеки в России и уберегла нашу страну от потрясений на рынке недвижимости и финансов, которые сейчас захлестнули США и некоторые европейские государства.
Ипотечный кризис в США: последствия не только для Америки
Ипотечный кризис, случившийся прошлым летом в стране с едва ли не самой стабильной и мощной экономикой, заставил мировую общественность пересмотреть вопросы, касающиеся выдачи жилищных кредитов. США как оплот демократии имеют, мягко говоря, определенные проблемы.
Теракт 11 сентября, неудачная война в Ираке, серьезный кризис с ипотечными ценными бумагами, последствия которого еще долго будут ощущаться на всех континентах… Как и после крушения небоскребов, когда упорно ходили слухи о причастности к теракту американских спецслужб, сегодня нередко говорят, что ипотечный кризис тоже кем-то специально инициирован.
Не хочется верить, что неуемные аппетиты финансовых аналитиков, банковских служащих и самих заемщиков, скупающих недвижимость в спекулятивных целях, могли заглушить здравый смысл, которым должен обладать любой инвестор. Ведь очевидно: цены на недвижимость не могут постоянно расти на 30% в год. Ажиотаж с американской ипотекой, когда кредиты выдавали всем подряд почти даром, очень напоминает игру в казино. Кто же окажется в выигрыше на этот раз от ипотечного кризиса в США?
У России другой путь?
Для России американский кризис может стать хорошим уроком на тему «Почему нельзя увлекаться выдачей ипотечных кредитов всем подряд». Многие отечественные банки в первой половине 2007 года демонстрировали особую лояльность по отношению к тем, кто хотел купить квартиру на условиях ипотеки. Если два-три года назад, как грустно шутили риелторы, «для получения ипотечной ссуды заемщик должен был доказать банку, что он не нуждается в деньгах», то в 2007 году некоторые банки кредитовали чуть ли не всех желающих.
При наличии на российском финансовом рынке достаточного количества «длинных денег», постоянный приток которых необходим ипотеке, такая эйфория могла бы продолжаться и дальше. Но так сложилось, что большая часть выданных в нашей стране ипотечных кредитов рефинансируется на западных рынках капитала, которым после августовского кризиса было не до российской недвижимости и ипотеки: большинство из них в буквальном смысле слова боролись и продолжают бороться за выживание. А поскольку западные финансовые институты не готовы в прежних объемах выкупать пулы закладных у российских контрагентов, сейчас в нашей стране наблюдается снижение темпов прироста выдачи ипотечных кредитов. Вот и вынуждены российские банки снова вводить двойное сито для потенциальных заемщиков, сквозь которое пройдут, увы, не все.
Как и прежде, сегодня при андеррайтинге заемщика банки руководствуются двумя главными критериями. Во-первых, чем выше первоначальный взнос, тем меньше претензий у банка. При взносе свыше 50% от стоимости недвижимости многие кредитные организации включают для такого клиента зеленый свет: ведь способность заработать и сохранить не один десяток тысяч долларов — достаточно хороший тест на надежность и платежеспособность заемщика. И, во-вторых, лояльность банковских служащих напрямую зависит от подтверждения источников дохода. Самое главное при этом, чтобы заемщик мог ежемесячно, не особо напрягаясь, выплачивать банковские проценты и погашать тело кредита. При подтверждении легальности заработков такие вопросы, как гражданство или прописка, как правило, отходят на второй план.
Можно ли существенно увеличить число новоселов в России?
Ответ однозначный — можно, если государство будет способствовать тому, чтобы в стране развивалась не только американская двухуровневая ипотека, но и немецкая, или накопительная, модель улучшения жилищных условий граждан.
Эксперты ООН считают, что для стран Восточной Европы и России наиболее подходящей формой развития рынка жилищного кредитования является создание строительных сберегательных касс (ССК). Эта так называемая немецко-австрийская модель помогает сбалансировать спрос и предложение, поскольку кредиты выдают на строящееся жилье. Именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после Второй мировой войны. Однако в России придерживаются исключительно американской модели развития рынка ипотечного жилищного кредитования, состоятельность которой в нынешних условиях весьма сомнительна. Те страны Восточной Европы (Словакия, Польша, Венгрия), которые предпочли немецкую модель, практически не ощутили последствий кризиса, так как деньги, задействованные в жилищном кредитовании, — в большинстве своем частные накопления граждан.
На просторах нашей необъятной родины хватит места для разных моделей жилищного строительства и финансирования. Уверена, что и у модели ССК будет немало приверженцев. Так почему бы не учесть реальный положительный опыт тех стран, в которых он выдержал проверку на прочность?